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公募配置REITs空间有望拓宽行情回暖下成色仍待验证

来源：上海证券报时间：2026-10-26 07:28:15

(资料图片仅供参考)

◎记者陈颖清

近日，中国证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见。此次修订拟进一步明确基金投资REITs的规则，相关基金产品潜在配置空间受到关注。业内人士认为，制度边界明晰有望拓宽资金来源，但能否转化为实际配置，仍取决于产品的风险收益表现和REITs自身的投资吸引力。

与此同时，REITs市场近期交投有所回暖，三季报披露在即，REITs底层资产经营表现也成为进一步观察行情持续性的重点。

规则修订拟打开公募投资REITs空间

此次修订，拟将公募基金投资REITs的比例等同于投资股票、债券等公司证券。具体而言：单只基金持有单只REITs的市值原则上不得超过基金资产净值的10%；同一基金管理人旗下全部基金合计持有单只REITs份额原则上不得超过其总份额的10%。与此同时，REITs投资不计入非FOF基金“投资其他基金”的30%上限，同时不适用FOF持有单只基金20%限制。

对基金合同投资范围允许配置REITs的股票型、混合型、债券型等公募基金而言，这一安排有望厘清投资规则，为管理人按产品策略配置REITs提供依据。国泰海通证券表示，此次修订进一步明确了公募REITs的制度定位和基金配置规则，有望拓宽资金来源。此前，FOF已可依据相关指引及基金合同修改、备案等程序参与REITs投资，未来FOF以外其他符合条件的公募基金有望获得更清晰的配置依据。不过，资金来源拓宽并不意味着资金必然流入，实际配置仍取决于产品自身的风险收益特征，以及REITs能否提供有吸引力的风险收益表现。

交投有所回温三季报将检验底层经营

Wind数据显示，10月1日至15日中证REITs全收益指数一度上涨1.37%。此后涨幅逐步收窄，截至10月23日，10月以来累计涨幅为0.90%。尽管指数涨幅收窄，成交活跃度仍维持在较高水平。Wind数据显示，截至10月23日，10月以来沪深两市所有已上市REITs产品日均成交额逾10亿元，相比9月明显回暖。

申万宏源证券表示，近期REITs市场在权益市场调整的背景下放量反弹，走出独立行情，主要缘于运作管理办法的修订从制度层面打开需求空间，提振做多情绪。近期债市走强，REITs类固收属性下的避险配置价值提升，带动资金进场，前期跌幅最深的仓储、园区等产权板块回暖。总体来看，本轮反弹受到超跌修复和流动性回补等因素推动，但一级市场供给仍处高位。

这轮反弹能否持续，仍有待底层资产经营数据验证。随着三季报披露临近，这一验证窗口即将打开。多只REITs将于10月26日起披露三季报，具体日期以基金公告为准。国泰海通证券表示：三季报披露后，可关注经营改善得到验证、基本面企稳或出现反转迹象的项目；保障性租赁住房等经营相对稳健、估值具备安全边际的项目也值得关注。

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